Como provar danos num imóvel arrendado em Portugal

Para provar danos num imóvel arrendado são precisas, na prática, três coisas: um relatório de vistoria à entrada, com fotografias datadas e a assinatura das duas partes, um relatório de vistoria à saída feito nas mesmas condições, e os orçamentos das reparações que se pretendem imputar ao inquilino. Sem este conjunto, qualquer dedução à caução é fácil de contestar.

O que diz a lei

O Código Civil obriga o inquilino a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações próprias de uma utilização prudente (artigo 1043.º). Por outro lado, o senhorio só pode reclamar os danos cuja existência consiga demonstrar. O ónus da prova é de quem reclama, e é por isso que a prova documental faz toda a diferença.

O regime do arrendamento urbano não impõe um modelo obrigatório de relatório de vistoria. Ainda assim, a prática dos tribunais aponta para um conjunto mínimo de elementos: identificação das partes e do imóvel, fotografias com data, descrição do estado de cada divisão e assinatura presencial de senhorio e inquilino.

Os três elementos de prova essenciais

1. Relatório de vistoria à entrada. Fotografias de todas as divisões, dos equipamentos e dos contadores (água, luz e gás), com data e hora, assinado pelo senhorio e pelo inquilino e anexado ao contrato.
2. Relatório de vistoria à saída. Refeito nas mesmas condições no fim do arrendamento e validado por ambas as partes. É o que permite comparar diretamente com o estado inicial.
3. Orçamentos ou faturas das reparações. Só são imputáveis ao inquilino os danos que vão além do uso prudente. O desgaste normal não é dano.

O que conta como dano e o que não conta

• Dano imputável ao inquilino: furos grandes na parede por reparar, vidros partidos, equipamentos avariados por mau uso, manchas profundas no chão ou nos estofos.
• Desgaste normal, não imputável: tinta amarelecida pelo tempo, pequenos sinais de uso nas portas, marcas próprias de uma utilização prolongada, calcário superficial nas loiças da casa de banho.

Erros frequentes que enfraquecem a prova

• Fotografias sem data nem hora, ou guardadas apenas no telemóvel de uma das partes.
• Relatório assinado só por uma das partes. A outra pode sempre alegar que nunca conheceu o documento.
• Não registar as leituras dos contadores no início e no fim do arrendamento.
• Não documentar os equipamentos (eletrodomésticos, mobiliário) no contrato e no relatório.

Como simplificar isto na prática

A ImoCheck é uma ferramenta pioneira em Portugal, criada para ajudar a resolver este tipo de conflito antes de ele chegar a tribunal. Permite criar o relatório no telemóvel, com fotografias datadas, checklist divisão a divisão e assinaturas recolhidas no momento, e gera um PDF profissional pronto a anexar ao contrato. Pode também ler o nosso artigo sobre a devolução da caução.